Ventes immobilières

Comment acquérir ?

Avertissement :
Les présentes informations n’ont d’autre vocation que de présenter quelques aspects essentiels des ventes judiciaires d’immeubles à l’attention plus particulièrement des personnes susceptibles d’être intéressées pour porter des enchères.
En aucun cas elles ne prétendent à l’exhaustivité ni ne sauraient remplacer la consultation personnalisée qui pourra vous être donnée à l’occasion d’un entretien.

I - L’information

La vente d’un immeuble aux enchères publiques à la barre du Tribunal de Grande Instance ou devant le Juge de l'Exécution est annoncée au moyen d’une publicité destinée à en informer le public et réalisée principalement par voie de presse et d’affichage

Vous avez aussi la possibilité de consulter sur notre site les ventes présentées par l’intermédiaire de notre cabinet.

La vente de la plupart des biens est précédée d’une visite organisée par un huissier de Justice et dont la date est le plus souvent précisée dans la publicité.

Les conditions de la vente sont consignées dans un cahier dénommé, selon la procédure, « cahier des charges » ou « cahier des conditions de la vente ».

Il s’agit :

d’une part des conditions générales, communes à toutes les ventes, telles que celles relatives à la transmission de la propriété, à l’entrée en jouissance, au sort des contrats en cours ou au paiement du prix par exemple.
d’autre part des conditions particulières propres à chaque vente : elles vous renseignent notamment sur la désignation et la description du bien, ses caractéristiques connues ou la mise à prix.

Le cahier des charges ou des conditions de la vente est susceptible d’être complété jusqu’à la date de l'adjudication en fonction des renseignements complémentaires recueillis pendant le cours de la procédure.

En toute hypothèse, il vous est vivement conseillé de prendre connaissance avec attention des conditions de la vente avant de prendre la décision de porter des enchères.

II - Les enchères

Si vous êtes intéressé pour acheter un bien aux enchères publiques, il vous appartient de prendre contact avec un avocat inscrit au Barreau de la juridiction où se déroule la vente et qui pourra seul porter des enchères dans votre intérêt ; hormis si le créancier ou le colicitant entend lui-même porter des enchères, il peut s’agir de l’avocat poursuivant.

Préalablement, cet avocat sera amené à vous demander :

un justificatif de votre identité complète et de votre situation de famille ou, s’il s’agit d’une société, un extrait Kbis récent, un exemplaire des statuts ainsi que le justificatif des pouvoirs du signataire s’il ne s’agit du représentant légal ou statutaire de la personne morale.
un pouvoir signé de votre main rappelant la désignation du bien, la date de l’adjudication et précisant le montant maximum de l’enchère que vous souhaitez porter (hors frais)
un chèque de banque, chèque certifié ou cautionnement bancaire (10 % de la mise à prix avec un minimum de 3 000 € s’il s’agit d’une vente devant le Juge de l'Exécution, ou d’un montant de nature à couvrir les frais préalables et émoluments s’il s’agit d’une vente devant le Tribunal de Grande Instance). Ce chèque vous sera restitué en fin d’audience si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire.
le justificatif de votre solvabilité en fonction de l’enchère maximum que vous êtes disposé à porter.

Vous avez naturellement la faculté d’assister à l’audience à laquelle votre avocat portera des enchères dans votre intérêt après rappel par le magistrat présidant l’audience du montant de la mise à prix et des frais préalables (dont la charge incombera à l’adjudicataire) et annonce du montant minimum de chaque enchère.

Les enchères se déroulaient autrefois à la « bougie » ; aujourd’hui, la durée des enchères est décomptée par tout moyen visuel ou sonore signalant au public chaque second écoulée.

Les enchères sont alors arrêtées et l’adjudication est prononcée au profit du dernier et plus fort enchérisseur lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère.

III - L’adjudication

Si vous êtes déclaré adjudicataire, le jugement d’adjudication emporte transfert immédiat de la propriété du bien à votre profit.

Il vous est alors vivement conseillé de le faire assurer sans délai, tant au titre des dommages qu’au titre de la responsabilité du propriétaire.

Toutefois, une surenchère peut être formée pendant un délai de 10 jours, auquel cas l’adjudicataire est réputé n’avoir jamais été propriétaire et le bien est remis en vente sur une nouvelle mise à prix correspondant au minimum au prix d’adjudication majoré de 10 %.
Certaines personnes peuvent également bénéficier d’une faculté de substitution (colicitant dans certains cas) ou de préemption (du fermier ou de la Commune par exemple).

Une fois la vente définitive, il vous appartient de payer le prix dans le délai rappelé dans le cahier des charges ou des conditions de la vente ; à défaut, il sera productif d’intérêts décomptés au taux légal simple puis majoré de 5 points.

En outre, l’immeuble pourrait être remis en vente et vous seriez comptable de la différence en cas de revente pour un moindre prix.

En sus du prix d’adjudication et des honoraires de votre avocat librement convenus avec celui-ci, vous êtes tenu au paiement :

des frais préalables annoncés lors de la vente
des émoluments, déterminés en fonction du prix de vente
des droits de mutation (droits d’enregistrement ou TVA)
des honoraires et frais de publication de jugement d’adjudication et, le cas échéant, de radiation des inscriptions.

Le jugement d’adjudication, délivré après paiement des frais, est publié à la Conservation des Hypothèques et il constitue votre titre de propriété.